ホームインスペクター大下達哉の「建物調査(インスペクション)日記」

明けましておめでとうございます。
本年もどうぞよろしくお願い致します。

休みの間は、家でゆっくりしていました。
少し歩けるようになった子供と、連休の間、1時間と離れることなく一緒に過ごせたのがささやかな幸せでした。

私の初夢は、一富士、二鷹、三茄子のどれにも当てはまることなく、なぜか「建物の調査で使うファイバースコープカメラ（オリンパスのIPREX（アイプレックス）という商品）が、インターネットに対応した」というものでした。

寝ていても、建物の調査のことを考えているというか・・・。

実は、少し調べてみると、IPREXの商品の中には、ネットワーク機能が付いているものがあり、遠隔操作できるものが実在するのです。

私が見たのは夢だったのに、商品としては現実にあるものだったのですね。

今年もよろしくお願いします。

軽井沢で配筋検査と軸組の確認です。

確認の結果、耐力壁として使う構造用合板の接着区分が1類になっていました。
屋外の耐力壁として使う構造用合板は、特類である必要があるので、全て張り替えです。

すぐに合板の取り外しとなりました。
取り外すのは大変そう。

それにしても寒い。
さっきは雪も降ってました

構造用合板の接着区分の間違い（特類と1類の間違い）は建材店の知識不足が原因の模様。

昭和56年6月1日の建設省告示1100号を満たせず。

過去に建っているものを全て直したら1棟当たり300万円くらいは必要かも。

道路には雪。
帰り道滑りませんように。

一戸建ての構造・防水検査へ。

駅前にあるレンタサイクルを借りて現場へ。レンタサイクルは車と比べて、CO2の削減に貢献。
しかし、私の体重削減には貢献せず。

指摘はいくつかあったもの、すぐに直して頂きました。この現場の関係者は、建築に関する知識や経験が豊富で、いい感じです。

このまま無事に竣工しますように。

少し寒いですが、晴天の中、配筋検査。
検査の物件は、初めての業者さん。

初めての業者さんの物件は、毎度のことながら心配します。
現場に到着するも、職人さんしかおらず。後から、検査の方がみえました。

瑕疵保険に関する検査の方でした。
さくら事務所と書かれた私のヘルメットを見て、
「あの第三者のさくら事務所さんですか？」
と言われました。

意外かと思われるかも知れませんが、他の検査の方からこのようなことを言われるのはかなり少数です。
現場監督さんだとご存知の方が比較的多いです。
あるハウスメーカーでは、私が現場チェックで関わった監督さんが、東京地区だけで10名近くみえます。そのハウスメーカーの社内では、監督さんの机が隣だったりするので、現場に入るときの話が簡単です。

配筋の状態は良好。
中小の施工業者が施工する基礎は、大手のハウスメーカーのもの（特に鉄骨系はどこも優秀）と比べると、精度や施工的に劣ることが多いのですが、この現場は丁寧でした。
現場を遠めから見て、真っ直ぐであるところがしっかり真っ直ぐになっているところは、大抵しっかりしています。

検査の後に、瑕疵保険の検査員の方とお話しました。
今回の配筋検査のタイミングでは確認できないホールダウン金物の施工についてお伺いすると「そこはジレンマです。」とおっしゃっていました。
確かに、瑕疵保証の検査は配筋検査と、構造検査の 2回しかありませんから、タイミング的にどうしても見られない箇所が出てきます。

今回のチェックは、コンクリート打設の立会いのご依頼も頂いていますので、明日の打設前にそれらを確認する予定です。

以前行った現場で撮影したものです。
建物本体の壁と、下屋の軒先が取り合う箇所ですが、雨漏りが起きやすい納まり方（施工方法）になっています。

何が問題でしょうか？

現場の大工さん、監督さんはこの施工が、防水上良く無いということを知りませんでした。（大工さんが知っていたら、この納まりはありません）

比較的、よく知られている懸念点だと思いますし、対処するのが一般的だと思っていましたので、ちょっと驚きました。

ヒントは、大工さんと外壁職人さん（防水紙・フェルトを施工する人）が異なるという点でしょうか。
大工さんの配慮が必要となる箇所です。

現在は、建物の工事において作業が分業制になっているために起きやすいポイントかも知れません。

答えは夜にでも。

夕方前から、別の物件で断熱と防水の確認。

断熱は壁と屋根に低密度現場発泡ウレタンを使用。マンションで使う硬質ウレタンと違って、スポンジのように柔らか。

屋根の断熱材の厚みは200mmと立派です。

現場施工の断熱材は、特に意識しなくても、コンセント周りが綺麗に納まります。袋入りのグラスウールではなかなかこのようにはいきません。

前回のエントリーの続きです。

写真のような部分では、 下屋に降った雨が、外壁側に流れていきます。
その量は、雨が多いときにはまとまったものとなります。

写真のような施工の場合、外壁側の防水紙を下から張り上げていくと、軒先が外壁と接する部分は、防水紙を階段状に切ることになります。
そして、軒先と防水紙の隙間が弱点となるため、シーリングなどで納めることになると思いますが、シーリングが切れると、防水性が急に低くなります。

とくにこの現場では、建て方の段階で合板が届いていなかったという理由から、合板を屋根垂木の形に合わせて欠き込んでいる状態でしたので、なおさらです。

このような部分では、捨てフェルト（先張りフェルト）を施工することにより、防水性が高くなります。

写真のうち、黒いのが捨てフェルト（先張りフェルト）です。
この段階では仮止めの状態なので、下側は固定されていません。

外壁屋さん（外壁の防水をする人）は、下から防水紙を張っていきます。
捨てフェルト（先張りフェルト）があり、防水紙を捨てフェルトの下側から入れることで、防水紙が連続しますので、防水性が高くなります。

捨てフェルト（先張りフェルト）を入れるのは一般的に大工さんで、外壁の防水を施工する人との架け橋になるのが、捨てフェルト（先張りフェルト）と言えるかもしれません。

一戸建て品質チェックの現場に行く途中にあった、銭湯の煙突。

遠くから見ても、かなりのひび割れ。
目視で十分わかる幅なので、かなり大きいと思います。
近くには住宅や駐車場もあり、倒れてきたら・・・と思うと怖いです。

銭湯の裏側にたくさん木材が積んであったので、熱源は木材なのでしょう。
銭湯の熱源の多くは、木材から重油へと変わり、最近は都市ガスに変わってきています。
都市ガスに変えるのは、燃料費そのものの価格差もありますが、重油と違って都市ガスは燃焼によるススなどが少ないので、ボイラーのメンテナンスが楽だという理由もあります。

都市ガスの場合、高い煙突が不要となるため、重油からガスに変更する際に、煙突を取り壊すのが多いでしょう。

ガスで発電する燃料電池（ガスコージェネ）は、家庭用のものは私は否定的。発電量が1000ワットと小さく、発電量よりもお湯を作る量の方が多いためです。最近では、それでもお湯が余るため、700ワット程度へと発電量が下げられているようです。

しかし、銭湯であればガスコージェネは魅力的。
ガスを燃やす場合、ボイラーだとお湯だけですが、ガスコージェネであれば電気が得られます。

問題は導入費用。
家庭用の燃料電池は、補助金が付いてもまだまだ高いので、銭湯で使える能力のものとなると、かなり高くなるのは間違いありません。
実際にガスコージェネを使っている銭湯もあるようですが、規模は大きめ。

東京都内の銭湯は、東京都浴場組合に入っていると入浴料金は現在450円。
最近は自宅にお風呂があるのが普通なので、昔のような客足はなく、ガスコージェネを導入するのは金額的に難しいのではないかと思います。

銭湯や、温泉、宿泊施設のようなところは、熱の需要が多いところ。
ガスコージェネの導入だけでなく、ボイラーの排熱、排水のお湯からヒートポンプで熱を汲み上げたり、換気扇から出て行く熱を再利用したりと、まだまだ効率化できそうなポイントはたくさんあると思っています。

私は、温泉や銭湯が好きなので、休みの日など家族で行くことも多いのですが、その度にお湯の熱源や利用方法などに興味がいってしまいます。
職業病でしょうか。

現在、設計打ち合わせ中の、一戸建て品質チェックの物件。
着工前・確認申請前に図面の確認をするため、ご依頼者に図面を送って頂きました。

金物の配置図を見て、すぐに間違っていると思ったのが、下の図面。

どこが間違っているのか分かるでしょうか。
木造在来工法の設計に関わっている人であれば、分かって当然？ 

分からないとマズイかも。
赤く塗った柱のどこかに間違いがあります。

物件の設計は、ケンチクカと呼ばれる方。
建物調査がらみの仕事をしていると、どうしても、ケンチクカは苦手になりますが、今回もそんな感じ。
先方のメールの返信では、「告示平12建告第1460号の規定に基づき、接合部の構造方法を決定しています。」とありましたが！？

在来軸組工法では2000年以降、告示平12建告第1460号で書かれているように、金物を選ぶ必要があります。これにより、平屋でもホールダウン金物が必要になりました。

しかし、2階建て木造住宅において、建築士が確認申請を提出する場合、金物選定の結果は提出の義務はありません。
（一般の方が住宅を建てられる場合、建築士に委任状を書いて、代理申請してもらうのが普通です）
金物選定の結果を提出しなさいと言われる審査機関もあるようですが、少数派です。

「告示に従って計算しなさい、書類も作りなさい。」
「でも、確認審査のとき、書類は出さなくてはいいですよ」

という、変な法律なのです。建築の世界では、4号特例と言われます。 

今回、ご依頼者は弊社の品質チェックをご希望のため、着工前に直すことができます。
しかし、ご依頼が無かった場合、このまま何事もなく建築確認を申請し、着工し、完成していたかもしれません。

さて、間違いの答えですが、1階の柱脚に取り付けられる、ホールダウン金物が間違っています。
HD10とは、約1トンの力に耐えられる金物と指示されているということです。

今回の筋かいの配置の場合、1階の柱脚に取り付けられる金物は、告示平12建告第1460号の表から金物を選ぶ場合には、35kNのホールダウン金物。

N値計算で計算した場合でも、25KN（約 2.5トン）の金物が必要になります。

ちなみに、今回の物件が平屋建てだとしても、1階の筋かいの配置から金物を求めると、ホールダウン金物は15kNのものが必要になります。

従って、10kNの金物では、耐力が足りないのです。
10KNと25kNの金物では、10kN → 15kN → 20kN → 25kNと、3ランクも耐力が違います。

この金物選定では、地震の際に柱が持ち上がってしまう恐れがあります。

長くなりましたが、2階建ての建物の角部に筋かいがたすき掛けで入っていて、ホールダウン金物が無い、あるいは10kNという小さなものが指示されている場合には、疑う必要があります。

ちなみに、今回のように金物の計算が間違っている、あるいは行なっていないという物件を、過去に何度も見ています。
小さな建売業者、小さな不動産屋の建築条件付物件では、特にご注意を。

軽井沢で現場の立ち会い 軒の出は1m以上。

やはりこの位の軒の出があると美しい。

昔の家はみんな軒の出が大きかったんですけどね。

現場のチェックから、事務所に戻ってきて、大久保さんに教えてもらいました。
日経BP社のケンプラッツのトップページに、このブログの最上部にも書いてある、RQ記念日のダジャレ募集が載っているということを。

日経BP社さん、素敵すぎ。
大久保さんと同様に、記念キャプチャ。

日経BP社さんといえば、上のキャプチャ画像の左下にもある、日経ホームビルダー2009年 2月（現在発売中）にて、私が取材協力しています。

記事は、「うっかり現場」という特集に掲載されています。
数年間に行った、建物調査の物件でのミスが取り上げられています。

日経ホームビルダーは、学生の頃に研究室で取っており、その頃から見ています。学生の頃に研究室で行なった実験も、何度か取り上げて頂いたように思います。

私が社会人になって初めての仕事は、日経BP社から出た、ある書籍の執筆補助でした。書籍の中に入れるデータの引用元を調べたり、イラストの下絵を準備したりというものです。

当時の日経ホームビルダー編集長や、ライターさんなどとやりとりを重ねながら、「書籍というのは、このようにして作られるのだな」と、とても勉強になりました。

日経ホームビルダーは、書店では販売していない雑誌ですが、ご講読されている方はぜひご覧ください。

明日、29日のRQ記念日　ダジャレ募集もよろしくお願いします。

6時代の新幹線で軽井沢到着。

今朝の最低気温はマイナス7度。

今年の最低気温は今日までのところ氷点下14度とか。

軽井沢って本当に寒いのですね。

現場で、サッシ周りの防水テープをどのように張るのか、監督さん達と話し合い。

張る位置はどこか？
テープの接着面は片面か？両面か？
テープの幅は何ミリか？
粘着材は何系か？
伸縮性はあるか？
などなど

サッシでも取り付け方によって防水方法は異なります。

外付けか？
半外か？
内付けか？

サッシ周りの防水だけでもなかなか奥が深いものです。

全然関係ないですけどおなか減りました。

朝6時台の新幹線に乗る前にパンを食べましたが、まだ昼食を食べておらず。

現場から駅までの長い道のりの間、RQ記念日のダジャレを考えながら、ニタニタと30分以上歩きました。

多分、すれ違った人は、かなり怪しい人だと思ったのではないかと。

考えた時間の割には、数が出てきたかも。

それでは、恥ずかしながら、いきます！

●繰り返し編

　・配筋検査へ、ハイキング

　・風間トオルが 風窓 （ かざまど ） 折る

　・今日の城東の現場は、上等な上棟だった

　・この土台はどーだい？

　・このタッカー、高～っ(タッカーとはホチキスのこと)

　・「所長！平面図が間に合いません！」
　・「へい！メンズ！手伝ってあげな」

(忙しそうな設計事務所をイメージして・・・。)

　・「この雨樋いいでしょ？」
　・「あぁ、まぁ、同意」

　・家相を生かそう

　・ポールが電柱で充電中

●外国語編

　・柱は構造に絡む【column】

　・「あれ！？現場に置いてた鉄筋がない！」
　・「スチールだな」【steal、steel】

　・「あのツーバイ（フォー）の家の階数は？」
　・「ツヴァイ」【zwei:独】

　・台所はキチンとね【kitchen】

　・釘を踏んだまま寝入る【nail】

●同音異義語(？)編
　この電球の明るさで十分なことを証明したい（照明）

　ペアガラスを拭くぞ！（複層）

　トリプルガラスも拭くぞ！（複層）

次は、あなたの番です！

●RQ記念日特別企画！　～あなたは長嶋修に勝てるのか？～
http://www.sakurajimusyo.com/press/rq09.html

一戸建て品質チェックの最終段階となる、内覧会（竣工検査）立会いへ。
物件は、賃貸と住居併用。

施工は、大手のツーバーフォーのハウスメーカー。

物件で、工事中からも目に付いたのが、バルコニーのオーバーフローの穴。

オーバーフローの穴とは、バルコニーの排水口が、落ち葉などで塞がれてしまった場合に、室内に水が入ってこないようにするためのもの。

オーバーフローは、特に取り付けが義務付けられている訳ではありませんが、大抵の現場で取り付けられています。

そのほとんどの現場で、オーバーフローの穴の大きさは2～3cm。

しかし、このハウスメーカーでは、最近仕様が変わって、とても大きくなっています。

工事中だと、こんな感じ。とっても大きいです。
これだけ大きければ、落ち葉などが詰まることはまず無いでしょう。

しかし、考えてみると、オーバーフローの穴が小さくても困ることは無いように思います。工事中にも、ナルホドと思っていました。

物件ですが、賃貸だからといって建物の仕様が落ちている訳ではなく、注文住宅と同等。例えばサッシは、樹脂とアルミの複合サッシ＋防犯Low-Eペアガラス。

壁の中は、ロックウール89mm。上部は屋根断熱。

正規の断熱材に加え、雨音対策を兼ねたのロックウールも充填されており、断熱材の厚みはトータル200mm程度と十分。2階の住戸全てについているロフトも快適でしょう。

2階の床は、遮音対策を施した二重床。
考えてみると、マンションでは二重床は多いですが、木造住宅で二重床は珍しい。しかし、遮音や給排水・配線のことを考えるとメリットがあります。

こちらの物件、募集をかけても、すぐに満室になったそうです。

収益を上げるために、サッシは安いアルミサッシ＋シングルガラスという業者さんも未だに居ますが、東京でもアルミサッシ＋シングルガラスの組み合わせで、結露を防ぐのは無理。

結露防止のために換気、換気という人がよく居ますが、そもそもの部材の仕様が悪ければ、換気しても結露は防げません。

最も、外気温と同じ温湿度まで下がるほど換気を行えば結露は絶対に起きませんが、それだと外に住んでいるのと同じです。

アルミサッシ＋シングルガラスの組み合わせで、結露が日常的に起きると、結露水によって枠周りにカビが生えたり、木材が傷んだりします。

賃貸物件に限らず、築10年以上のものでアルミサッシ＋シングルガラスの物件に調査に行くと、サッシの枠に結露の跡があります。

最終的にその復旧を行うのはオーナーさん。
枠周りを替えると、金額も大きくなります。

賃貸の物件でもこれからの時代、樹脂＋アルミの複合枠に、ペアガラス程度は最低ラインとして必要だと思っています。

こちらの物件は、これに加えてLow-Eと防犯ガラスが入っていますので、当分は仕様グレードの低下に悩むことはないのではないでしょうか。