ホームインスペクター大下達哉の「建物調査(インスペクション)日記」

あけましておめでとうございます。
本年もよろしくお願い申し上げます。

さくら事務所での時間はあっと言う間に過ぎ、昨年はとても早い１年でした。

４日までさくら事務所はお休みですが、また業務が始まって、色んなことを経験できるのが楽しみです。

今年はどんな年になるのでしょう。
大きなことをするとしても、結局は小さなことの積み重ね。まずは１つ１つの小さなことから、確実に積み重ねていきたいと思います。

本年もよろしくお願い致します。

ウィーン・フォルクスオーパー交響楽団の方からチケットを頂き、サントリーホールで行われた、ニューイヤー・コンサート2005に行ってきました。

前日に行った新年会は、ウィーン音大出身の方が主催。その関係で、ウィーン・フォルクスオーパー交響楽団の人が３人来ていました。 ３人は３０歳前後で年齢的には私と近いです。 Thomasはニューイヤーコンサートのため、今年で５回目の来日とか。 HelmuthとChristianも何度か来日しているようです。 ちなみにChristianはオーストリアの兵役の義務のため、今は楽団の活動と共に兵役に行っています。

左からHelmuth(29・Timpani)、Christian(27・Percussion)、Thomas(31・Percussion)

３人とも、赤かぶの酢漬けや田作り(ゴマメ)など外国の人にはちょっと癖のあるような食べ物も、好き嫌いせず食べていました。(酢が苦手な私の方が食べてなかったり)

コンサートの席は、演奏している彼らの顔が分かるほど近く、生の演奏を十分に堪能できました。やはり生の音はいいですね。

演奏中の彼らの顔は当然ながら真剣。見ていてもカッコイイですね。聞いているときも、彼らのパートの部分が妙に気になってしまいます。

最後の曲は、ラデッキー行進曲。毎年世界で中継される、ウィーンフィル・ニューイヤーコンサートでも最後の曲として演奏されます。（しかし今年のウィーンフィルでは、スマトラ沖地震のため自粛されました。）

コンサートの後は、演奏後の３人と共に恵比寿までお好み焼き(彼らいわくの、大阪ピザ)を食べに。
店が混んでいて、１時間近く待たされましたが、お好み焼きは美味しかった。
３人は演奏の時とは違い、リラックスした表情でお好み焼きを楽しんでいました。

冗談を言っているときや、デジカメで色々撮影してるときは普通の青年である３人も、とても厳しい競争をくぐり抜けて現在の楽団にいます。楽団の中では若い方なのではないでしょうか。

彼らはヨーロッパ各地だけでなく、今回のように日本にも来て演奏するプロの演奏家です。小さな頃からずっと練習を続けてきたのでしょう。生まれつきの才能に多少の差はあれど、毎日の練習や小さな積み重ねでプロになれたのだと思います。

いつも冗談を言っていたChristianは私と同い年。私も頑張らねば！

夕方から、建物調査（インスペクション）で調べる項目について話し合い。

建物調査（インスペクション）に限らず、各種の調査報告は、常に進化し続けています。半年単位でなく、もっと細かいスパンで項目が追加されたり、細かくなっています。

今回の話し合いでは、建物の表面的な仕様については、バッサリと単純化。

その分、建物の本質的な部分のチェック項目を重点化。建物を数十年に渡って使うときに重要視される項目についてのウェイトを意図的に高くしました。

キッチンの仕様やメーカー、床面の仕上げのような表面的なものは、ローンが支払い終わる頃には寿命が来ていたり、交換の時期を迎えています。これら表面的なものは、比較的簡単に変えられます

しかし、建物の階高や、間口の大きさ、可変性の高さや窓、断熱の仕様は簡単には変えられません。現在のマンションは表面的な仕様は高くなっているものの、本質的な部分の仕様はまだまだ低いと言えます。

購入者の視点が変わり、建物の本質的な部分を重要視するようになれば、必ずこの部分の仕様は良くなります。

そのために購入者はマンションの選び方を勉強して、建物の本質的な部分にお金をかけている物件を見抜く目を養わなければなりません。

今月に開催されるマンションセミナーでは、本質を見抜く目を養う良い機会だと思います。ご都合のつく方は、ぜひご参加ください。

戸建てでは、最近かなり増えたペアガラス。大手ハウスメーカーなら、ほぼ１００％ペアガラスです。マンションでも増えつつあります。

ペアガラスは、２枚のガラスの空間に一般的に空気が入っています(空気層といいます。高級な物にはアルゴンガスが入っています)
実は、一般的に使われるペアガラスでには空気層の厚みが２種類あります。それは、６mmと１２mmです。

同じペアガラスでも、空気層の厚みが１２mmだと、６mmのものより断熱性能が高くなります。（高断熱を売り物にする樹脂サッシでは、１２mmが標準です。）

シングルガラス(アルミ枠)のサッシからの熱の逃げやすさを１００とすると、それぞれのサッシの性能は以下のようになります。
赤いバーが短いほど、高性能です。

断面 枠 ガラス 空気層 特殊膜 熱の逃げやすさ アルミ １枚 － － 100% アルミ ２枚 ６mm － 71% アルミ ２枚 １２mm － 62% アルミ＋樹脂 ２枚 １２mm － 54% 樹脂 ２枚 １２mm － 44% 樹脂 ２枚 １２mm Low-E 35%

次世代省エネルギー基準の解説より作成

アルミ枠のペアガラス 空気層６mmでは、シングルガラスに比べて３割程度の省エネにしかなりません。
しかし、樹脂サッシだと５５％、Low-Eガラスという特殊なコーティングを施したものだと６５％と大幅な省エネになります。

日本ではサッシと言えばアルミサッシですが、海外ではアルミサッシの需要は樹脂サッシよりも少ないのが一般的です。

プラスチックサッシ工業会資料より

今後は日本でも、シングルガラスからペアガラスへ、アルミサッシから樹脂サッシへと徐々に変わっていくでしょう。

現在のマンションや一戸建ては、冬の時期にそれぞれの部屋で暖房器具を動かして暖房を行う、局所暖房が普通。
各所での暖房をやめて、熱源を１箇所だけに設置し、そこから全ての部屋・住戸に熱源を送ることを、セントラルヒーティングといいます。

局所暖房	セントラル ヒーティング	地域冷暖房

家やマンションに熱源を置かず、ゴミの焼却場や専用の熱供給設備(地域冷暖房プラント)から、各住戸・マンションに熱源を送ることを、地域冷暖房といいます。

日本では、1970年に大阪の千里中央地区を最初に、関東では新宿、芝浦、箱崎、幕張、後楽園、台場、汐留、六本木、丸の内などに地域冷暖房があり、現在では全国に約１５０地域があるようです。

地域冷暖房にすると、ガス、電気、石油だけでなく、河川水・海水、下水処理水の熱、清掃工場の排熱、ビルの排熱、発電機の排熱も利用できることから、全体として省エネルギー性能が高くなり、地球温暖化の防止になります。

実際に、後楽一丁目地区での地域冷暖房では、下水道の熱が、大阪の天満橋一丁目地区の地域冷暖房では、河川水の温度を使っています。

個人レベルで出来るのは、セントラルヒーティングまで。地域冷暖房にする為には、自治体や開発業者の協力が不可欠。

私が今すぐにでも出来そうだと思うのが、住戸数が300戸を超えるような大規模マンションでの地域冷暖房。各住戸のバルコニーに設置され、美観を損なうエアコンの室外機は不要となり、全体として省エネルギーにもなります。

将来的には、まずセントラルヒーティングに。次に地域冷暖房に進むと思いますが、まだまだ長い時間がかかりそうです。

窓がシングルガラス・アルミサッシのマンションに、熱交換式の換気装置がついていて、「省エネ」とうたっている時があります。

熱交換式の換気装置とは、24時間換気の排気から熱(又は熱と水蒸気（潜熱）)を奪い、給気される空気を温める装置です。

熱交換は、建物全体の断熱性能が高い物件では有効ですが、断熱性能が低い建物では費用対効果が薄いとされています。

ここで、一般的な断熱厚みをもつ内断熱のマンションにおいて、
・熱交換装置を取り付けた場合
・換気装置は変えず、サッシだけをLow-E樹脂ペアガラスに変更した場合
について概算してみます。
(計算条件は、2004年9月28日の日記に準じます。熱交換機は全熱式ではなく、安全な顕熱式、効率は70％と仮定。)

上のグラフで、バーが短いほど、省エネです。

今回の仮定条件では、熱交換装置を入れるよりも、サッシを全て樹脂サッシのLow-Eペアガラスに変えた方が省エネになることがわかります。

ちなみに、
　・窓の数が多い場合
　・ハイサッシが使われている場合
には、この差はもっと顕著になります。

熱交換機を使う場合のデメリットは以下のようなものがあります。

熱交換機は、15年前後で寿命が来て交換費用が必要ですが、樹脂サッシのLow-Eペアガラスはもっと長寿命です。運転費用はゼロですし、メンテナンス費用もほとんどかかりません。
また、樹脂サッシ＋Low-Eペアガラスなら窓面に結露はまず生じないでしょうが、サッシの性能が低いまま熱交換機を導入しても窓の結露は防げません。

順番を重要度から考えると、熱交換装置を入れる前に、壁や窓の高性能化のほうがずっと先だと思いますが、いかがでしょうか？

本来、住まいをつくるという仕事は、誇り高い仕事であると思う。クレーム産業と言われるのが悲しい。

自分がつくった作品に、何十年という長い間に渡って人が住み、家族の想い出ができ、街並みの１つとなる。

今の日本の街並みは、多くの地域でとても誉められたものではないが、景観法もでき、これからは街並みの形成に徐々に力が入っていくだろう。

街並みは、１年や２年で雰囲気が出るものではなく、長い年月が経つ事によって味わいを増していく。それに必要な時間を５０年後とすると、既に私は８０歳近くなっている。そう思うと、人生は短いものだ。

昔、200年以上経ったお寺の修復工事を見学に行ったことがある。
当時の建物の作り方にも驚いたが、一番驚いたのは、使われていたクギやカスガイなどの金物が、サビてボロボロになっておらず、形を保っていたことだった。
交換の必要なく、これからも十分使えてしまう。

現場の説明をされた宮大工の方によると、刀鍛冶の方が凄く欲しがる材料だということだ。

今の住宅に使われているクギは、３日も水に浸かればサビてしまう。昔の人は凄い！と感動してしまった。
当然ながら、このクギやカスガイを作った人は今この世にはいないが、その人の作品は200年後の人をうならせた事になる。

２００５年の今作られている建物を、５０年後に大規模に修繕するとする。
今日まだ生まれていない建築技術者は、その時何を思うのだろうか。

「５０年前の人は、いい物を作ってくれたな！まだまだ十分使える！」
と思うのか、

「う～ん、この作りでは５０年しか持たないな。直すよりも壊した方がいい。昔の人は何て物を作っていたんだろうか」
と思うのか。

当然ながら目指すのは前者の方だ。

住まいづくりに携わる人は、目先の利益にとらわれず、後世に残せる住まいを作っていって欲しいと思う。まだ生まれていない、未来の建築技術者を感動させるような住まいを。

今日、さくら事務所の近くで火災がありました。

場所は、昔ながらの木造住宅がひしめきあう場所。周りは鉄筋コンクリート造のビルやマンションばかりです。

中央に位置している建物が火元と思われる火災は、周りの建物に次々に延焼。消防車が何台も来ますが、なかなか追いつきません。

古い木造住宅が密集しているところで、火の回りが速く、建物の周りの道路が狭かったために、消火活動も難しかったようです。

地震が発生した場合、すぐに火の元の確認をするということがよく言われます。
しかし大きな地震が来て建物が大きく損傷してしまったときには、現実的に困難なときも多いのかも知れません。

先日、「津波や地震などが起きた場合の被害が世界で最も大きい大都市は東京・横浜圏」というニュースが報じられました。やはり、これだけ建物が密集していると災害には弱い感じがします。

災害時に出来るだけ早く避難できるよう、日ごろからの注意・確認が必要であると思いました。

暖房などで火を使う機会が多いこの時期、火の元には十分ご注意ください。

大阪に行ってきました。

今回大阪に行ったのは、外断熱のマンションに関する打ち合わせのため。

その中で、あることを私が提案。その提案実現するかどうかは分かりませんが、実際に出来て、期待通りの性能が出たらかなり面白い物件になりそうです。

私の中では、特別不可能なことでは無いと考えているのですが、どうなることやら。いずれにせよ、外断熱でなければ実現不可能な方法です。

内断熱だ、外断熱だ　といろいろ言われていますが、私が見ているのは外断熱を前提条件としたもっと先の話。
今回のケースが上手くいき、外断熱の普及に少しでも貢献できれば良いと思っています。

大阪に行った翌日、学生のときにお世話になった研究室に立ち寄りました。３年ぶりの訪問です。

残念ながら恩師に会うことは出来ませんでしたが、お世話になった方に何人か会うことができました。

実験室に行くと、現在行っている試験体が。現在耐震補強（耐震改修）をしている、あるお寺さんの構造の一部を抜き取ったものだそうです。

この試験体を実際に揺らしたり、機械で押し引きしてデータを集め、耐震改修に役立てます。

生協で昼食をとった後、京都駅に戻り、お土産に阿闇梨餅(あじゃりもち)を購入。これ、オススメです。

新幹線のホームでのぞみを待つこと約１５分。ホームにのぞみが入ってきました。何気なく車内を見ていると、見たことのある外国人が。

「ん！？スティング！？」

スティングは事務所にアルバムがいくつかあり、ポリス時代のものもあります。私も好んで聴いています。

車内から知人に電話。ライブの日程を聞いてみると、どうやら今日は名古屋でライブがある模様。昨日が福岡だったことから、間違いなさそうです。Englishman In Shinkansen ってなもんです。

そんな訳で、名古屋で降りたところをホームからパチリ。ホームにファンが待ち構えているかと思いきや、誰も待っておらず、ちょっと意外。

今年で５４歳になるスティング。渋くてカッコイイですね。こんな年の重ね方をしたいものです。

実は、ちゃっかり名刺入れにサインもらってたり。
でも、水性ペンだから消えてしまう・・・。

エアコンを動かすために必要な配管を通すため、エアコンの周辺には直径6cm以上の穴が必要で、その穴を一般的にスリーブといいます。

マンションの場合、壁が鉄筋コンクリートのため固く、後から穴を開けるのは大変なので、スリーブを建物建築時にあらかじめ取り付けるのが一般的です。

木造の場合、簡単に壁に穴が開けられるため、新築の建物でも引渡し時にスリーブが設けられていないことの方が多いようです。

しかし、可能であるならエアコンのスリーブは、建築時にあらかじめ取り付けておくことを強くオススメします。建築後にスリーブを取り付ける場合、以下のようなリスクが生じる可能性が高いからです。

エアコンを取り付ける電気屋さんが、その建物の工事に携わった方ならこれらのリスクは抑えられると思います。
しかし、家電量販店など、その建物の工事に携わっていない方が施工される場合には、上記のリスクがあると思って間違いないでしょう。(特に1と4の項目)

エアコンスリーブをあらかじめ取り付けない業者さんは、その理由（言い訳？）に、「エアコンの機種が決まらないと、配管が見えてしまう」などといいます。

確かにそうかも知れません。しかし、よく考えてみてください。

日本の建物は短いと言われますが、それでも約30年。それに対して、エアコンの平均寿命は10年です。
つまり、建物の寿命を迎える頃まで、またローンを支払い終える前までに、エアコンは2回買い換えます。

あなたは、10年後、20年後に発売されるエアコンのスリーブ位置が分かりますか？
当然、分からないでしょう。製造元の人も分からないでしょう。3年後の製品でさえ、普通は分かりません。

よって、「エアコンの機種が決まらないと、配管が見えてしまう」という話は、たったの10年程度の話でしかないのです。

工事中にエアコンのスリーブを開けておけば、防水工事は構造用合板を張った後、防水紙を張った後、サイディングを張った後など、2～3回行うことができ、安全性が高まります。防水ラインが複数になりますからね。

これに対し、建物が完成した後では、外壁面からの防水1回のみしか出来ません。モルタル塗りの外壁の場合、モルタルそのものには防水性はありませんので、しっかりとシーリングしたとしても、リスクが増えます。 

エアコンと、建物。それぞれの寿命を考えれば、どちらを優先させるのが良いかは、すぐ分かるでしょう。

本日内覧会でお伺いした現場では、エアコン取り付けの位置全てにエアコンのスリーブが設置されていました。とても良い配慮だと思います。

現在建物を建築中の方、あるいは今後建てようとお考えの方は、ぜひご検討ください。

ちなみに、しっかりとした高気密高断熱の建物を作っている業者さんなら、スリーブを後から開けるという発想自体がありません。後から開けると気密性が低下するため、気密性確保のために工事中に必ず取り付けるからです。

高気密・高断熱と言いながら、後からエアコンのスリーブ工事を薦めてくる業者さんは、気密や断熱の重要性を本当には理解していないと考えて差し支えありません。

広さ 75m²、階高2.8mの大きさの住まいの場合、東京だと夏は4.1リットル。冬は0.75リットル。さて、これは何でしょう？

８月										4.1リットル
１月			0.75リットル

実はこれ、空気の中に含まれる水分の量です。

北海道を除く日本の多くの地域では、夏は高温多湿になります。
しかし冬には、夏の 20％にも満たないほど、空気中の水分が減ってカラカラに乾燥します。

夏の高温多湿は日本の気候の特徴ですが、もう一つ、異常ともいえるほどの冬の乾燥も、日本の気候の特徴です。

世界のいくつかの都市のおいて、空気中に含まれる水分の比較をすると、次のようになります。

理科年表より作成

赤色は、東京のものですが、他の都市と比べてかなり動きの大きいグラフになります。
ホノルル(ハワイ)は、年間を通じて空気中の水分量が安定していますね。

１月のところを見ると、東京が一番下に位置しています。つまり、空気の中の水分量が少なく、カラカラに乾燥しているということです。ちなみに、１m³の空気の中に、3.4gしか水分がありません。(夏は約19g)

グラフを見ると、東京の冬は青色の線で書いたサウジアラビアの首都、リヤドよりも乾燥していることが分かります。
冬の東京は、夏のサウジアラビアよりも乾燥しているとも言えます。

冬の寒い時期に家の中で結露が起きると、「除湿機を使ってください」という人がいます。
しかし、冬の空気がこれだけ乾燥していることを考えると、除湿機を使ってさらに乾燥させるのは、かなり無茶なことだと思うのですが、どうでしょう。(除湿機を使わなくても、建物各部の断熱性能を上げれば、結露しません。)

一戸建てで、断熱材の入れ忘れが多い個所があります。

それは、床下点検口と小屋裏点検口の裏。 この部分は、平面詳細図などを見ても、断熱の詳しい仕様が書かれていないことがよくあります。 布団に入っていても、足を出していると寒いのと同じで、家も部分的に断熱材が無いところがあると、全体として温かくはなりません。

小屋裏の点検口を開いたところです。手で開いている点検口の裏側にも断熱材が必要です。

断熱がしっかりしているかどうかは、頭の中で家をいろいろな方向から切ってみて、断熱材を結んだ線が一筆書きできているかどうかで、判断できます。

一戸建ての内覧会の時には、ぜひチェックしてみてください。

深夜にインターネットをしていたらメッセンジャーに懐かしい人がログインしてきました。私が話し掛けたところ、すぐに返事が帰ってきたので、しばらく話しました。

彼女は、１つ年下のフィンランド人。共通の趣味がきっかけで知り合いました。今から約6年前、初めての海外個人旅行でフィンランドまで行った時にはホームステイさせてもらいました。

（私が去年の４月にフィンランドに行った時、彼女はオーストラリアのシドニーにいて、会えませんでしたが）

彼女だけでなく、ご両親や兄弟も勉強熱心な家族でした。彼女は今、フィンランドの首都ヘルシンキにいて、大学院で教えているそうです。

最初にフィンランドに行った２２歳のとき、海も凍るほどの寒さだったにも関わらず、家の中はとってもあたたかく、住まいの性能差を実感しました。温熱環境にはあまり（ほとんど）感心の無かった当時の私には衝撃的でもありました。

その時に撮った写真を見てみると・・・

リビングのパネルヒーターを撮ってみたり、	洗面所のパネルヒーターを撮ってみたり、
セントラルヒーティングの温水温度を体感してみたり。

日本に帰ってきてから、自分で温熱環境のことを学ぼうと思ったのは、その旅行がきっかけです。

メッセンジャーの中でいろいろと話していると、「貴方がそんなにフィンランドの事を覚えているなんて信じられない」というようなことを言っていましたが、私の中では非常に思い出深い場所なので、忘れるはずがありません。

フィンランド。
また行ってみたい場所の１つです。（今度行くなら冬や春じゃなく、夏の時期がいいです）

景観法に基づく景観行政団体に相次いで名乗り(日経BP　KEN Platzより)

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昨年12月に、景観法という法律が施行されました。
地方自治体が、景観法に基づく「景観行政団体」になると、景観計画区域を指定でき、街並み形成にデザインや色などの制限をかけらます。
また、勧告や命令、罰金なども科すことができます。

これまでに景観行政団体になったのは、以下の市町です。
(都道府県と政令指定都市、中核市は全て景観行政団体です。)

• 栃木県日光市


• 神奈川県真鶴町


• 神奈川県小田原市


• 神奈川県大磯町


• 神奈川県平塚市


• 千葉県市川市


• 岐阜県各務原市


• 岐阜県多治見市


• 大分県別府市

建築の雑誌を見ていると、取り上げられやすかったり、人気のあるものは、奇抜なデザインの建物。
日本では、建築家≒デザイナーというような風潮もあるような気がします。

しかし、魅力のある街に必要なものは、個別のデザインの奇抜さではなく、周りとの調和、デザインや色調の統一性、街並み。

景観法が転機となり、全国各地で街並み保存や、街並み形成の動きが広がるといいですね。